Mietendeckel Berlin

Diese Seite gibt einen Überblick über den Mietendeckel Berlin. Die Angaben erheben keinen Anspruch auf die Vollständigkeit und ersetzen auch nicht die Beratung im Einzelfall. Die Ausführungen geben auch nicht den persönlichen Standpunkt des Verfassers zum Mietendeckel wider, sondern stellen eine sachliche Darstellung der gesetzlichen Regelung dar.  

Mietendeckel in Berlin Überblick Ermittlung der zulässigen Miete, überhöhte Miete, RA Luther Berlin
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Wichtiger Hinweis

Es bestehen Zweifel an der Verfassungsgemäßheit der gesetzlichen Regelung. Der Mietenstopp kann einen unverhältnismäßigen Eingriff in das Eigentumsrecht darstellen. Bei der Diskussion über die Verfassungsgemäßheit geht es vor allem um die Frage, das Land Berlin die Gesetzgebungskompetenz hat, um in die Ermittlung der zulässigen Höhe der Miete nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) als Bundesgesetz einzugreifen.

Wann die Entscheidung des Verfassungsgerichts vorliegen wird, kann derzeit niemand sagen. Fest steht jedoch, dass das Gesetz in Kraft getreten ist und die gesetzlichen Regelungen, einschließlich der geregelten Verpflichtungen und Sanktionen, zunächst Gültigkeit haben.

Gesetz und Geltungsdauer

Das Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (Mietendeckel) vom 11. Februar 2020 ist am 23. Februar 2020 in Kraft getreten. Der Geltungszeitraum des Gesetzes beträgt fünf Jahre. Den Abdruck des Gesetzestextes im Gesetz- und Verordnungsblatt vom 22. Februar 2020 finden Sie hier.

Geltungsbereich

Das Gesetz gilt für Wohnraum mit wenigen Ausnahmen. Die Ausnahmen betreffen den öffentlich geförderten Wohnungsbau, Wohnraum der mit öffentlichen Mitteln modernisiert wurde und einer Mietpreisbindung unterliegt, Wohnraum der ab dem 1. Januar 2014 erstmals bezugsfertig wurde, Wohnraum in Wohnheimen und Wohnraum, der mit Pflege- oder Teilhabe bedarf gemietet oder vermietet wird. Auf die weiteren Einzelheiten der Gestaltung des Anwendungsbereichs wird auf § 1  des Gesetzes verwiesen.

Wichtige Begriffe

Wohnraum. Wichtig ist jedoch zu wissen, dass unter Wohnraum sämtlicher Wohnraum verstanden wird, der nicht in die Ausnahmeregelung fällt. Hiermit gilt das Gesetz auch für die Vermietung von möblierten Wohnungen, einzelnen Zimmern oder Einliegerwohnungen.

Miete. Die Miete im Sinne des Gesetzes ist die Nettokaltmiete, einschließlich aller Zuschläge. (§ 3 Abs. 5) Das Gesetz gilt auch für Staffel- oder Indexmieten. Mängelbedingte Mietminderungen bleiben außer Betracht. (§ 3 Abs. 1)

Mietobergrenze. Die Mietobergrenzen werden in einer Mietentabelle festgelegt. Diese könne sich bei moderner Ausstattung um 1 Euro und nach Modernisierung erhöhen. (§§ 6 und 7)

Überhöhte Miete. Eine Miete ist überhöht, wenn unter Berücksichtigung der Wohnlage die nach §§ 6 und 7 ermittelte Mietobergrenze um mehr als 20 % überschreitet und nicht als Härtefall genehmigt ist.

Unbillige Härte. Diese liegt nach § 8 Abs. 2 vor , wenn die Beibehaltung der zulässigen Miete auf Dauer zu Verlusten für den Vermieter oder zur Substanzgefährdung der maßgeblichen Wirtschaftseinheit führen würde. Insbesondere liegt der Verlust vor, wenn die laufenden Aufwendungen die Erträge für die maßgebliche Wirtschaftseinheit übersteigen. Die Substanzgefährdung ist gegeben, wenn Erträge aus der Wirtschaftseinheit für ihre Erhaltung nicht mehr ausreichen.

Wichtige Stichtage und Fristen

Anwendungsbereich. Ein wichtiger Stichtag aus dem Anwendungsbereich ist der 1. Januar 2014. Das Gesetz gilt nicht für Wohnraum, der ab dem 1. Januar 2014 erstmalig bezugsfertig wurde (Neubau) oder im Einzelfall sonst dauerhaft unbewohnbar und ungewohnter ehemaliger Wohnraum, der mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand zu Wohnzwecken wiederhergestellt wird. Die Einzelfallbetrachtung der zweiten Alternative wird in der Praxis wohl nur eine untergeordnete Rolle spielen.

Stichtagsmiete. Ein wesentlicher Stichtag des Gesetzes ist der 18. Juni 2019. Nach § 3 Abs. 1 des Gesetzes ist vorbehaltlich der nachfolgenden Regelungen eine Miete verboten, die die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbarte Miete überschreitet.

Auskunftsfrist. Bei bestehenden Mietverhältnissen besteht eine unaufgeforderte Auskunftspflicht über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände von zwei Monaten nach Inkrafttreten. (§ 6 Abs. 4) Diese Frist läuft am 23. April 2020 ab.

Mietabsenkung. Eine überhöhte Miete im Sinne des Gesetzes ist verboten (§ 5). Dies Vorschrift tritt 9 Monate nach der Verkündung in Kraft. Der Stichtag ist somit der 23. November 2020. Der Vermieter dann eine höhere als die nach dem Gesetz zulässige Miete weder fordern noch entgegennehmen.

Anzeigefrist bei Modernisierungsmaßnahmen. Eine zulässige Mieterhöhung nach Inkrafttreten des Gesetzes bedarf einer Anzeige innerhalb von 3 Monaten gegenüber der Investitionsbank Berlin (schriftlich oder elektronisch) nach Durchführung der Modernisierung nach § 7.

Erhöhung der Miete. Die durch das Gesetz festgeschriebenen Höchstwerte erhöhen sich ab dem 1. Januar 2022 jährlich um den Prozentsatz der ab dem Stichtag, d. h. ab dem 18. Juni 2019 eingetretenen und durch das Statistische Bundesamt festgestellten Inflationsrate, höchstens jedoch um 1,3 %. Der maßgebliche Prozentsatz soll durch die Senatsverwaltung für Wohnungswesen durch Rechtsverordnung festgestellt werden. (§ 3 Abs. 4)

Ermittlung der Mietobergrenze (zulässige Miete) 

Die Obergrenze der monatlich zulässigen Miete (Mietobergrenze) wird durch die Einordnung des Wohnung in eine Zeitspanne der erstmaligen Bezugsfertigkeit unter Berücksichtigung des Vorhandenseins der  Ausstattungsmerkmale Sammelheizung und Bad und der Wohnfläche ermittelt. Die Einzelheiten sind in der Mietentabelle in § 6 nachzulesen.

Liegt der Wohnraum in Gebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen, erhöht sich die Mietobergrenze um 10 %. 

Hat der Wohnraum eine moderne Ausstattung, erhöht sich die Mietobergrenze um 1 €. Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn der Wohnraum 3 von den nachstehenden 5 Merkmalen aufweist:

  • schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug
  • Einbauküche
  • hochwertige Sanitärausstattung
  • hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume
  • Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a).

Bei der Berechnung der überhöhten Miete ist wie folgt vorzugehen: 

  • Einordnung in die Mietentabelle nach Jahr der erstmaligen Bezugsfertigkeit mit Vorhandensein/Nichtvorhandensein von Sammelheizung und Bad 
  • Preis pro Quadratmeter x Wohnfläche
  • Wohnraum in Gebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen, wenn ja, dann 10 % Aufschlag
  • 3 von 5 Merkmalen moderner Ausstattung, wenn ja, Aufschlag von 1 € pro Quadratmeter 

Ermittlung der überhöhten Miete

Die Miete ist überhöht, wenn sie die nach Berücksichtigung der Wohnlage bestimmte Mietobergrenze um mehr als 20 % überschreitet und nicht von der Investitionsbank Berlin nach § 8 des Gesetzes genehmigt wurde. Außerdem sind Auf- und Abschläge nach der Wohnlage vorzunehmen. Diese betragen bei

  • einfache Wohnlage: Abschlag von 0,28 €
  • mittlere Wohnlage: Abschlag von 0,09 € 
  • gute Wohnlage: Aufschlag von 0,74 € 

Die Wohnlagezuordnung wird durch Rechtsverordnung der Senatsverwaltung erfolgen.

Bei der Berechnung der überhöhten Miete ist wie folgt vorzugehen:

  • Ermittlung der Mietobergrenze (zulässige Miete)
  • Berücksichtigung von Abschlägen oder Aufschlägen nach Zuordnung der Wohnlage
  • zzgl. 20 % 

Modernisierung 

Im Fall von Modernisierungsmaßnahmen darf die zulässige Miete um nicht mehr als 1 € pro Quadratmeter erhöht werden. Dies gilt auch im Falle mehrfacher Modernisierung im Geltungszeitraum des Gesetzes. Die Tatbestände der Modernisierungsmaßnahmen sind in § 7 aufgeführt. Sie reichen von Modernisierungen aufgrund gesetzlicher Verpflichtung, über die Modernisierung zur Nutzung erneuerbarer Energien bis hin zum Abbau von Barrieren durch Schwellenbeseitigung, Türverbreiterung oder Bad Umbau. Die weiteren Einzelheiten sind in § 7 Abs. 1 nachzulesen.

Wichtig ist die Beachtung der Anzeigefrist einer Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von 3 Monaten gegenüber der Investitionsbank Berlin in elektronischer oder schriftlicher Form. Wird diese Anzeige unterlassen, stellt dies eine Ordnungswidrigkeit dar. 

Härtefall

Vermieter können bei der Investitionsbank Berlin (IBB) einen Antrag auf Genehmigung einer höheren als die zulässige Miete für das laufende Mietverhältnis stellen.

Eine unbillige Härte soll hierbei vorliegen, wenn die Beibehaltung der zulässigen Miete auf Dauer zu Verlusten für den Vermieter (d. h. die laufenden Aufwendungen übersteigen die Erträge für die maßgebliche Wirtschaftseinheit) oder zur Substanzgefährdung (d. h. die Erträge aus der Wirtschaftseinheit reichen für ihre Erhaltung nicht mehr aus) führen würde.

Ausdrücklich ausgenommen von der Härtefallregelung sind Wertsteigerungserwartungen, Renditeerwartungen, Finanzierungskosten außerhalb des marktüblichen, Erwartungshaltungen, denen auch unabhängig vom Gesetz überhöhte Mieten zugrunde liegen oder Verluste, die durch Aufteilung in Wirtschaftseinheiten entstehen.

Ordnungswidrigkeiten

Es sind mehrere zahlreiche Tatbestände aufgenommen worden, die bei vorsätzlichen oder fahrlässigen Verstößen gegen die nachfolgenden Pflichten eine Ordnungswidrigkeit darstellen.

Mitwirkungspflicht. Sowohl Mieter als auch Vermieter oder für sie handelnden Personen haben auf Verlangen der zuständigen Stelle Auskünfte zu erteilen und Unterlagen vorzulegen. (§ 2 Abs. 3)

Mitteilungspflicht. Vermieter haben unaufgefordert vor Abschluss eines neuen Mietvertrages und jederzeit auf Verlangen der Mieter oder des zuständigen Bezirksamtes die zum Stichtag vereinbarte oder geschuldete Miete schriftlich oder elektronisch mitzuteilen. (§ 3 Abs. 1)

Auskunftspflicht. Vermieter haben unaufgefordert innerhalb von 2 Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes, d. h. bis zum 23. April 2020, Auskunft über die zu Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen.

Entgegennahme der Mietzahlung. Ohne die erforderliche Genehmigung der Investitionsbank Berlin im Härtefall darf der Vermieter keine höhere als die zulässige Miete fordern oder entgegennehmen.

Anzeigepflicht. Verletzung der Anzeigepflicht gegenüber der Investitionsbank Berlin bei Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 7)

Ein Verstoß kann mit einer Geldbuße geahndet werden kann. Die Obergrenze der Geldbuße ist 500.000,00 €.

 

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