Covid-19

Vertragsanpassung im Krisenfall

Sie sind Vertragspartei eines Bauvertrages (VOB/B bzw. BGB) oder eines Gewerbemietvertrages?

Die Corona-Krise stellt uns alle vor neue Herausforderungen. Es ist jetzt unerlässlich, sich richtig zu positionieren. Agieren ist besser als nichts zu tun.

Update vom 6. Mai 2020

Nach den heutigen Verlautbarungen werden die Lockerungen fortgeführt. Gaststätten, Einzelhandel, Sportstätten und Hotels können in absehbarer Zeit den Betrieb wieder aufnehmen, wenn auch mit Auflagen und Beschränkungen. Weitere Informationen finden Sie hier im Blog.

Update vom 27. April 2020 

Seit der Veröffentlichung der Seite COVID-19 auf meiner Website sind über 5 Wochen vergangen. Die ersten Erfahrungen mit den Einschränkungen, Beschränkungen und Auswirkungen des Krise sind nun gemacht. Die Folgen der Ereignisse der letzten Wochen sind noch nicht abzusehen. Es wird Lebens- und Geschäftsbereiche geben, die nachhaltig von dieser Krisensituation betroffen sein werden. Weitere Informationen finden Sie hier im Blog.

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Veröffentlichung vom 25. März 2020 

Ist die Corona-Krise ein Fall höherer Gewalt?

Bei der rechtlichen Einstufung der Corona-Krise ist wohl im Ergebnis von einem Fall der höheren Gewalt auszugehen.

Die Einschätzung der Corona-Krise als Pandemie in der 11. Kalenderwoche 2020, die vorübergehenden Grenzschließungen durch die Bundesregierung oder durch andere Staaten bzw. die Landesverordnung zur Eindämmung des Coronavirus in Berlin vom 19.03. und 21.03.2020 haben den Personen- und Warenverkehr sowie das öffentliche Leben in nicht gekanntem Ausmaß beeinträchtigt und teilweise bereits zum Erliegen gebracht. Unter höherer Gewalt wird ein von außen kommendes, keinen betrieblichen Zusammenhang aufweisendes und auch durch die äußerste vernünftigerweise zu erwartende Sorgfalt nicht abwendbares Ereignis verstanden, so der Bundesgerichtshof in seinen Entscheidungen.

Welche Rechtsfolgen ergeben sich bei höherer Gewalt?

Grundsätzlich beeinträchtigt ein Fall der höheren Gewalt den Leistungsaustausch und stört die Geschäftsgrundlage des bis zum Eintritt des Krisenereignisses bestehenden Vertrages.

Bauverträge

Bei Bauverträgen werden z.B. Lieferketten unterbrochen, ausländische Subunternehmer können nicht mehr nach Deutschland einreisen, inländische Arbeitnehmer sind von Ausgangsbeschränkungen und Quarantänemaßnahmen betroffen usw. Dies führt zu erheblichen Störungen im Bauablauf.

Drängende Fragen stellen sich:
1. Was geschieht mit vertraglichen Fristen und Terminen?
2. Hat der Auftraggeber weiterhin Anspruch auf Vertragsstrafe und Schadenersatz?
3. Welche Ansprüche hat der Auftragnehmer?
4. Kann der Bauvertrag wegen der Corona-Krise gekündigt werden?

Gewerbemietverträge

Bei Gewerbemietverträgen sind durch behördliche Beschränkungen z.B. bei Gaststätten, Clubs und Einzelhandelsgeschäften die Einnahmen erheblich zurückgegangen oder ganz entfallen. Diese Situation bedroht zunächst viele Gewerbemieter in ihrer Existenz. Aber auch viele Vermieter werden zeitversetzt in eine finanzielle Schieflage geraten.

Drängende Fragen stellen sich:
1. Was geschieht mit dem Mietvertrag?
2. Hat der Vermieter Anspruch auf die volle Miete?
3. Kann die Miete ganz oder teilweise gestundet werden?
4. Droht eine Kündigung des Mietvertrages?

Gibt es rechtliche Grundlagen?

Regelungen zu den Rechtsfolgen von höherer Gewalt sind in einigen Bauverträgen und Gewerbemietverträgen enthalten. In Bauverträgen ist oft die VOB/B einbezogen, so dass die Vorschriften über die Behinderung und Unterbrechung der Ausführung zu beachten sind. Als gesetzliche Grundlage wird unter anderem dem § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) für beide Vertragstypen besondere Bedeutung zukommen.

Was ist zu tun?

Es ist sicherlich eine gute Entscheidung, möglichst zeitnah mit dem Vertragspartner Kontakt aufzunehmen, über eine Anpassung des Vertrages zu verhandeln oder eine Anpassung des Vertrages an die Krisensituation zu verlangen.
Hierbei sind die Regelungen des Einzelvertrages genauso zu beachten, wie die gesetzlichen Vorschriften, z.B. über die Störung der Geschäftsgrundlage oder andere Bestimmungen.
Die Gerichte werden die Anwendbarkeit der Vorschriften wohl erst in ein bis zwei Jahren rechtssicher für die Corona-Krise klären, sodass wechselseitiges Entgegenkommen für eine Fortführung der dauerhaften Vertragsbeziehung relevant ist. Es geht vor allem um Vertragspartnerschaft.

Sie suchen eine individuelle Beratung?

Musterschreiben können der Prüfung des Einzelfalls nicht gerecht werden. Auf jeden Fall ist es zu empfehlen, sich mit einem individuellen Schreiben an den Vertragspartner zu wenden, um die objektiven Umstände und die Auswirkungen auf die persönliche und wirtschaftliche Situation darzustellen. Gleichzeitig wird damit ein Verhandlungsangebot unterbreitet und ein Anpassungsverlangen nachgewiesen.

Weitergehende Informationen und Beratungsangebote zum Thema Vertragsanpassung im Krisenfall erfolgen nach Kontaktaufnahme per E-Mail.

*Hinweis
Vielen Dank für den Besuch auf der Website www.kanzlei-luther.de

Ich arbeite mit meinen Anwaltskollegen Lorraine Picaper (www.kanzlei-picaper.de) und Erik Reinke (www.rechtsanwalt.immobilien) eng zusammen. 

Beide Kollegen sind Fachanwälte für Miet- und WEG-Recht und stehen Ihnen besonders im Bereich des Gewerbemietrechts ebenso mit Rat und Tat zur Seite.