Bauträgervertragsrecht

Einordnung des Bauträgervertrages

Mit dem Gesetz zur Neuregelung des Bauvertragsrechts und der kaufrechtlichen Mängelhaftung sind die rechtlichen Regelungen im privaten Baurecht seit dem 1. Januar 2018 grundlegend reformiert werden. Im BGB wurden die Regelungen über Werkverträge und ähnliche Verträge neu strukturiert. Erstmals wurde der Bauträgervertrag als eigene Vertragsform innerhalb diese BGB-Regelungen in den §§ 650u und 650v BGB gesetzlich normiert. 

Was ist ein Bauträgervertrag? 

Nach § 650u BGB ist ein Bauträgervertrag ein Vertrag,  

  • der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und zugleich
  • die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen.

Auf den Bauträgervertrag finden sowohl Werkvertragsrecht als auch Kaufrecht Anwendung. Für die Bauverpflichtung des Unternehmers gelten die werkvertragsrechtlichen Vorschriften mit der gleichzeitigen Ausschluss von Einzelnormen aus dem Allgemeinen Vorschriften des Werkvertrages (§ 648 und § 648a BGB), dem Bauvertrag (§§ 650b-650e BGB) und dem Verbraucherbauvertrag (§ 650k Abs. 1, § 650l und § 650m Abs. 1 BGB). Für die Verpflichtung des Unternehmers zur Verschaffung des Eigentums am Grundstück bzw. des Erbbaurechts gilt Kaufrecht. 

Die Modifizierungen des Werkvertragsrecht für den Bauträgervertrag beziehen sich auf diese Bereiche:  

Kein Kündigungsrecht beim Bauträgervertrag. Von den Allgemeinen Vorschriften des Werkvertrages finden die Kündigungsvorschriften auf den Bauträgervertrag keine Anwendung. Das freie Kündigungsrecht des Bestellers (§ 648 BGB) und das Kündigungsrecht beider Vertragsparteien aus wichtigem Grund (§ 648a BGB) sind ausgeschlossen. Wegen der Verknüpfung von Werkvertragrecht und Kaufvertragsrecht im Bauträgervertrag würde die Gewährung eines freien Kündigungsrechts zu unerwünschten wirtschaftlichen oder rechtlichen Konsequenzen führen. Das Recht zur Kündigung des Bauträgervertrages aus wichtigem Grund nach § 648a BGB ist ebenfalls ausgeschlossen. Eine Loslösung vom Bauträgervertrag durch Kündigung bei Vertragsverletzungen ist nicht möglich. Es bleibt daher nur die Gesamtabwicklung des Bauträgervertrages durch Rücktritt.       

Ausschluss des Anordnungsrechts des Bestellers. Von den Vorschriften des Bauvertrages finden das Anordnungsrecht des Bestellers, einschließlich der Regelungen für die Vergütungsanpassung und der einstweiligen Verfügung bei Streitigkeiten gemäß §§ 650b-650d BGB beim Bauträgervertrag keine Anwendung. Der Ausschluss des Anordnungsrechts folgt pragmatischen Erwägungen. Bauträgerverträge werden in den allermeisten Fällen mit zahlreichen Erwerbern, die die spätere Wohnungseigentümergemeinschaft bilden, geschlossen. Würde das Anordnungsrecht eines Erwerbers während der Bauphase, insbesondere hinsichtlich des späteren Gemeinschaftseigentums bestehen, wäre die Fertigstellung des Bauvorhabens kaum denkbar.     

Ausschluss der Bauunternehmersicherungshypothek. Folgerichtig ist auch die Bestellung von einer Sicherungshypothek des Bauunternehmers nach § 650e BGB beim Bauträgervertrag ausgeschlossen, da der Besteller der Leistung während der Errichtungs- bzw. Umbauphase nicht Eigentümer des Grundstücks ist. Eine Bauhandwerkersicherung durch Übergabe eine Sicherheit ist im Übrigen auch durch § 650f Abs. 6 Ziffer 2 BGB ausgeschlossen.      

Baubeschreibung beim Bauträgervertrag. Von den Vorschriften des Verbraucherbauvertages wird die vorvertraglich zur Verfügung gestellte Baubeschreibung in Bezug auf die Bauausführung nicht Gegenstand des Vertrages (§ 650k Abs. 1 BGB),  da der Bauträgervertrag -einschließlich der Baubeschreibung – notariell beurkundet wird.  

Kein Widerrufsrecht beim Bauträgervertrag. Der Bauträgervertrag wird notariell beurkundet. Der Notar legt den Vertragsentwurf mindestens 2 Wochen vor der Beurkundung vor, so dass der Besteller genügend Bedenkzeit hat. Ein Widerrufsrecht, so wie im Verbraucherbauvertrag in § 650l BGB geregelt, bedarf es nicht.   

Abschlagszahlungen beim Bauträgervertrag. Die Regelung zur Begrenzung der Abschlagszahlung auf 90% der Gesamtvergütung aus dem Verbraucherbauvertrag gilt beim Bauträgervertrag nicht, da sich die rechtliche zulässigen Abschlagszahlungen aus Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ergeben.    

Bauträgervertragsrecht. Beratung und Vertretung von Bauträgern und Erwerbern von Wohneigentum.

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Bauträgervertrag und Praxis

Die Bildung von Wohneigentum, insbesondere im städtischen Raum, die über den Abschluss eines Bauträgervertrages realisiert werden kann, hat immer größere Bedeutung. Die Interessen und Vorstellungen über den Bauablauf und die Qualität der Bauleistung stimmen zwischen den Erwerber und den Bauträgern nicht immer überein, so dass Probleme bei der Vertragsabwicklung häufig vorkommen. 

Bei der Lösung dieser Probleme biete ich Ihnen meine anwaltliche Hilfe und Unterstützung an.  

Die Schwerpunkte meiner Tätigkeit im außergerichtlichen Bereich sind:

  • Vertragscheck Bauträgervertrag zum Festpreis
  • Rechtsberatung und Betreuung während der Bauphase   
  • Beratung zur Abnahme von Sondereigentum und/oder Gemeinschaftseigentum und Teilnahme an Abnahmebegehungen 
  • Mängelrechte am Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum 

Die Schwerpunkte meiner Tätigkeit im gerichtlichen Bereich sind:

  • Klageverfahren wegen der Abnahme des Gemeinschafteigentums 
  • Klageverfahren wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum
  • Geltendmachung von Verzugsschadensersatz oder Abwehr solcher Ansprüche
  • Vertretung im selbständigen Beweisverfahren

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